置业攻略|当我们谈法国买房时我们在谈论什么?

2019-07-11

近年来,越来越多的人开始关注资产配置和财富增值。


随着中高净值群体的不断扩容,海外置业市场的热度也逐年上升。


然而,对于人生地不熟的海外市场,有时真的是鞭长莫及。


你真的了解海外置业吗?

其中又藏有哪些国人避不开的雷区和陷阱?


我们将在近期推出三篇系列文章,细谈法国购房需要知道的那些事儿。



本文将侧重介绍海外置业的前期准备以及法国购房的亮点所在。

分散风险,海外置业成良选

我们常说,鸡蛋不能放在同一个篮子里。


2018年世界经济保持复苏,但分化日趋扩大,主要经济体增速接近触顶,部分新兴市场出现金融动荡。



根据中国银行国际金融研究所发布的《2019年经济金融展望报告》称,预计世界经济面临的下行风险将加大,加息或成货币政策“主旋律”人民币汇率也将整体稳中趋贬。


一旦人民币难逃贬值命运,国内股市楼市将出现大量被抛售情况,中产和高净值人群可能会成为受损较严重的群体



"国内84%的高净值人群有“人民币贬值”的担忧,他们纷纷选择扩大海外资产的配置比例以应对资产缩水。


其中,逾60%的人看好海外房产投资项目


除了受国内房产政策的频繁变动的局限,也与不断加强的外汇管制政策脱不了干系"

——胡润研究院发布的

《2018中国高净值人群财富管理白皮书》


从投资角度来看,海外置业一方面能通过房产本身价值的上涨获得部分的收益,也可通过房产出租的形式获取现金流


与此同时,海外教育医疗、居住环境、法律法规、食品安全等社会资源和福利也促使很多国人选择移居海外,配置海外房产便成了解决刚需。



此外,购置海外房产也是合理规划税务的一种投资方式,税务筹划则是中高净值人群进行资产管理的重要课题。


可以说,相对国内金融市场的变幻不定,以及房产泡沫、房产税产权等许多因素,投资海外房产显得相对稳妥


毕竟将房产加入资产组合中,可以加强投资组合的多样性和稳定性,且由于房产与普通金融产品的关联性较低,配置海外房产可以分散投资风险,获得较强的抗压性。


法国购房,如何省心又省力

纵观世界市场,欧洲经济制度完善、法规框架成熟,私有财产保障严密,一直以来都是中国中高净值人群理想的投资目的地。


Q&A:海外房产投资为什么选法国?


近日普华永道(PwC)联合欧洲城市土地研究所(ULI)发布了《2019年欧洲房地产新趋势》报告,报告分析指出,近年来欧洲各大城市人口稳步上涨,就业增加、经济趋好,使得住房需求不断增加,也因此推动了房价的上涨¹


而在这么多欧洲国家中,我们想要着重推荐的是法国



成熟的房产市场机制、永久产权等亮点,外加近年来的种种利好的消息都使得法国房价节节攀升。


据《巴黎人报》7月1日报道,法国21世纪房地产集团的最新研究报告显示,2019年上半年,受益于房贷利率持续走低的影响,法国房产市场一片欣欣向荣,巴黎房地产交易量上升10.5%²


Q&A:国人在法国购置房产和中国有何区别?


对于国人而言,想要在法国购房可以和当地人使用相同的购房模式并没有国籍限制


相比国内房产70年的土地使用权,法国的房产享有永久产权



此外,透明的公证人制度也负责保障房产交易的安全性和合法性,公证人制度同时也适用于非法国籍投资者。


Q&A:国人购置法国房产资金如何准备和分配?


一般情况下,对于没有合法居留权且在法国没有合法收入来源的外籍人士,应该说是不可能获得法国的房屋贷款,但通过一些专业服务机构的正规渠道也不是没有可能实现贷款购房。


而且欧洲旅游地产开发及管理领军集团PVCP引入中国的周全海外购房服务贴心根据客户个人情况给出合适的购房或者投资方案。




据悉,此项服务是为了购买PVCP集团旗下海外房产项目的中国投资者开通。


而在购房资金的准备上,首先要考虑资金是否充足,如有海外账户则可以免去很多购房中的麻烦。


同时,还要预留一部分资金用于用于支付购房相关的中介费用、合同费用和其他税费,以及由汇率波动产生的额外支出。


对于目的地国家的政策优惠,也应当提前有所了解。



比如法国政府为鼓励旅游房产发展,推出LMNP制度,指的是非职业性带家具住房出租(LMNP制度全称La location en meublé non professionnelle)


此制度自1949年起实施,同样适用于海外投资者,允许其将租金收入视为工商收益而非地产收入,也就是说作为非职业出租人,可以享受相应的减税及免税政策


具体包括:

减免相应的个人所得税

房租收入税几乎为零

作为投资型房产,无需业主承担住房税等

委托专业房产运营公司进行出租的房产还可申请返回高达20%的购房增值税


Q&A:购置房产的种类和途径有什么选择?


海外置业的目的决定了购房类型的不同。


1

自住型购房


比如为了移民或是方便孩子在国外留学工作,建议选择大城市郊区新建一手房或市中心二手房。大城市积聚了大量的社会资源,房产市场相对稳定不易受到炒房影响。




2

纯投资型购房


交通是否方便、周边设施是否齐全、房价是否有升值空间都是需要考量的问题。‘



3

养老度假型购房


以度假、养老为主的旅游房产投资,兼具自住与投资双重属性,回租型的模式也是不错的投资选择。



当然,无论是哪种购房需求,在购房渠道方面,我们都建议选择有品牌影响力的开发商项目,以避免不必要的购房陷阱。


毕竟开发商对于自身项目的熟悉度更高,在运营管理方面也更加专业,尤其是一些有品牌加持的国外大型地产商项目,可为投资者相对节省更多时间,趋利避害,也可以规避很多购房陷阱。



而相比之下,房产中介因同时经手多个房产项目,在每个项目上平均配置的资源相对较少


简言之,海外置业目的要明确,提前做好购房准备,稳步投资。


下期预告

了解了海外购房的大致情况,下一期我们将深入解析海外投资者在法国购房所需要了解的政策、普通住宅和旅游地产的费用区别以及重点项目的介绍,希望这份置业攻略可以切实帮助你更快成为法国购房专家。

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