房地产投资需求不断下降,日本空置率未来或将超过30%?不如投资欧洲!

2019-03-05

每逢提及日本的经济和社会发展,“老龄化” 、“少子化”总是大家首先会联想到的话题。伴随此类社会现象在日本近三十年来的不断延伸,日本住房空置率居高不下的局面也随之形成。



日本各地房产空置率持续上升

根据日本政策论坛的数据,2013年,日本有6100万栋住宅,但只有5200万户家庭。而且这一情况甚至将会继续恶化。一些面临消失的村镇,为了生存下去不得不免费向居民发放住房。



空置率,指空置的房屋面积和总房屋面积的比例,是衡量房地产风险的重要指标。空置率越高,也就意味着房屋使用率越低,房市泡沫越大。

 

按照国际常见的标准:

空置率10%以下为合理,房屋供求基本平衡

10%-20%之间为危险区间

而20%以上,则为房屋库存严重积压


以日本首都东京为例,尽管其空置率相较于全国其他地区来说总体偏低,但位于市中心的千代田区和中央区,空置率竟分别高达36.5%和27.7%。


2017年11月的东京都部分地区住房空置率

(来源:LIFULL HOME’S)


以日本首都东京为例,尽管其空置率相较于全国其他地区来说总体偏低,但位于市中心的千代田区和中央区,空置率竟分别高达36.5%和27.7%。


如上图所示,在日本其他各大城市,住房空置率同样处在危险区间,形势不容乐观。


 大阪和市内各区的空置率


京都和名古屋各区空置率


据金融杂志《日经Veritas》的文章指出,野村综合研究所预测了未来十多年日本全国住宅空置率,预计会从2013年的820万户(13.5%)增加至2033年的2167万户(30.4%);其中东京都23区、千叶县和神奈川县或将达到35%,这些数据无疑让当地的投资者对于日本房市发展产生高度警惕。

 


日本不动产空置率走势和预测

日本住房大量空置原因何在?

日本住宅空置率居高不下,有多方面的社会经济原因。首先是人口的老龄化和迁移现象。根据日本总务省前段时间发布的统计数据,截至2017年10月,日本人口总数为1亿2670万人,其中60岁以上的人口已经达到了4300万,占全人口的33.94%。

 

由于年轻人持续向东京、大阪、名古屋三大都市圈集中,中小城镇年轻人流失严重。这一点,和中国现阶段劳动力人口不断向北上广深等一线城市流动,颇有相似之处。

 

许多无人照顾的老年人只能去养老院,留下许多房屋无人继承;另一方面年轻人承担着抚养老人的压力,也降低了自己的生活成本,住房需求随之下降。



东京等大城市由于房价稳定,租赁市场发达,进一步减低了年轻人返乡置业的热情。由此导致日本乡镇、小城市的空置房屋数量越来越多,房子的价值只能依附于居住属性,难以获得商业和升值潜力。



其次,日本新建住宅供大于求。上世纪90年代以后,住宅建设一直被日本政府当作刺激经济景气的手段。住房新建速度不断加快,而市场需求却不断紧缩。

 

据富士通综合研究所经济研究所首席主任研究员米山秀隆测算,以现在的住宅新建和旧房拆除速度,2015年以后,日本每四户住宅就将有一户空置。



人口老龄化、经济增速等指标,都成为了对于房地产市场发展来说必不可少的先决条件。在缺乏投资吸引力和人口活力的房地产市场,自然也就缺少未来保值和升值的可能。

 

作为投资者,在选择海外房产投资目的地时,务必要看准形势和发展前景,首选具有高度社会活力和经济潜力的国家和地区。借鉴日本的房产表现,反观欧洲各国楼市大有投资潜力。

欧洲房地产市场表现优异

欧洲各国,在近年来迎来了持续繁荣的经济发展,欧洲国家的房地产市场也在大量政策优惠、低利率和高收益的背景下,热门房产项目纷纷供不应求,越发受到国内和国际投资者的关注。 

 

另外加上一些欧洲国家如法国、德国从立法规范房产市场,限制空置率过高,力图打造健康的房市环境,因此空置率持续走低。

欧洲主要城市2017和2018年第二季度空置率


惠誉国际评级公司(Fitch Ratings)在1月中旬发布的2019全球房地产展望报告中,评估了世界各国房市在2018年的表现,其中欧洲国家如德国(+8.9%)、荷兰(+10%)、爱尔兰(+8%)、西班牙(+6%)、葡萄牙(+6.5%)等欧美国家楼市表现优异,仍处于上升期。



德国:稳定增长


据德国汉堡城市区域住宅研究所(GEWOS)2018年12月底公布的最新数据,2018年第三季度德国前七大城市每平米均价(含新房及二手房)同比增长11.3%,达到了4410欧元(约合34400元人民币),且增幅未有放缓的趋势。



法国:巴黎涨幅高速


据《费加罗报》1月7日报道,21世纪不动产集团公布业绩指出,2018年法国首都巴黎的房价同样保持着高度稳定的涨幅,达4.1%,每平米房价平均高达9452欧元,再创新记录。

 

2018年9月巴黎各区房价和涨幅


得益于政策支持、低利率和人口的大量涌入,德国、法国等国的房市在近十年来都保持高速上涨;而西班牙和葡萄牙两国,更多则是通过购房移民“黄金签证”政策吸引了大量的外资注入推动。



 西班牙:未来继续持稳上涨 


西班牙首都马德里,在2017年到2018年6月的一年间,房价平均上涨18.9%。从全国数据来看,主要国际金融机构预测2019年西班牙的房价将继续稳步增长5%至7%;西班牙顶级房地产估价公司Tinsa的数据还显示,2018年11月全国房价同比上涨5.6%,预计未来销量将从50万增加到62.5万至65万。



 葡萄牙:海外投资热门 


而在葡萄牙,根据房地产咨询公司JLL Portugal公布的数据显示,2018年房地产投资预计达33亿欧元,与2017年同期增长74%,相当于葡萄牙房地产2008年至2014年的累计投资额,且其中57%的房产交易是来自外国人投资。


长期稳定的房产市场、高投资回报率和经济的健康发展和快速回暖,使得欧洲国家房地产成为国际投资者的黄金选择。

 

而日本城乡发展差距悬殊,即便是首都东京,也存在区域缺乏投资吸引力问题。加上日渐严重的“老龄化”、“少子化”现象,其空置率过高问题未来难有解决之道。

 

欧洲国家大量针对国际投资者的税收优惠和完善的法律护航,使得购房者实现无忧投资收益的同时,更能满足个人和家庭的海外资产配置、养老移民和海外教育等需求。


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