新个税优惠如何触发利益博弈,来看看欧洲各国是如何规范房产市场的?

2019-03-06

个人所得税与人们的切身利益息息相关,个税改革备受社会关注。2019年1月1日起,首次增加了6项专项附加扣除。

 

根据新修改的《中华人民共和国个人所得税法》规定,取得“综合所得”或“经营所得”的纳税人,在5000元的基本减除费用和“三险一金”专项扣除外,还可以依条件享受子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或者住房租金、赡养老人等6项专项附加扣除。



其中,住房租金抵扣个税的优惠政策尤其引人注目。根据《个人所得税专项附加扣除暂行办法》,纳税人本人及配偶在纳税人的主要工作城市没有住房,在主要工作城市租赁住房发生的租金支出,可根据承租住房所在城市的不同,按每月800元到1500元定额扣除。



原本这是有利房客的优惠政策,然而触及了房东的利益。不少房东更是直接放话:“如果申报住房租金抵扣个税,要么涨房租,要么房子别租了!”



这是因为根据我国税收规定,个人房屋出租所取得的租金收入应按12%的税率缴纳房产税、按5%的税率缴纳营业税、按20%的税率缴纳财产租赁个人所得税。

 

目前大部分房屋出租都是私下签合同,不交税是常态。

 

租客要享受租金抵扣个税,必须填写相关住房租赁信息,将游离在监管之外的个人房屋出租曝光给税务机关,势必会损害房东的既得利益,房东们的抗拒不无道理。



此次房租专项扣除政策引发的众多争议和利益博弈,正反映出我国的个人住房出租市场制度的不完善,未来改革的道路仍然很漫长。

 

相对在国外,特别是欧洲发达国家,租房市场则往往处于健全法律体系的监管之下,租房制度相对成熟和完善。

 

欧洲发达国家的租房市场

 德国:房屋租赁体系完善 

 

在德国,超过50%的人口选择租房,甚至很多人一生都是租房住,其中不乏高收入者。得益于德国完善的房屋租赁体系对租客利益的保障,在德国租房的安全感不亚于买房,堪称“租房者的天堂”。



德国宪法认为居住权是每个公民的基本权利,从法律角度规范和限制租金暴涨,致力于保障租客的合法权益。其中最重要的就是全德国适用的“阶梯租金”(Staffelmiete)和针对特定城市和地区的“租金制动”(Mietpreisbremse)。

 

租客在签订租房合同时就可以加上“阶梯租金”的条款,跟房东协商租房期内的涨租幅度。根据法律规定,两次涨租间隔至少一年,三年内不得超过20%,并按照联邦统计局每年发布的消费价格指数(Verbraucherpreisindex)进行调整。



如果没有“阶梯租金”的条款,则房东在签订合同15个月后才能首次涨房租,且不得超过当地政府指导租金的20%。在没有获得租客同意的情况下,房东涨租超过20%就是违法,超过50%甚至可判房东入狱三年。

 

“租金制动”则适用于租房需求旺盛的大城市以及大学城等,指的是各州政府将自己辖区内某些地区定义为住房紧张区域(Gebiet mit angespannt Wohnungsmarkt),并规定该区域的租金不得高于同地区平均租金价格的10%。房东要价超过当地政府指导租金的10%,租客有权起诉房东。



 西班牙:新租赁法保障租客利益 

 

从13年年底开始,西班牙经济缓慢复苏,西班牙的房产市场也逐步回暖,租房价格随之上涨。沿海地区的租金普遍上涨8%,涨幅最大的瓦伦西亚租金年增长率更是高达17%。

 

出于“改善住房的可及性和租金的可负担性”的考虑,西班牙政府在2018年12月对之前的《城市租赁法》(Leyde Arrendamientos Urbanos)进行了修订,以遏制租赁价格飙升,保障租客的利益。



根据新租赁法规定,一方面,租赁期限的强制性延期从三年加长到五年,即除非租客决定中断合同,房东必须将房屋租借给房客五年,而房东只能在合同期满结束后提出涨价。

 

另一方面,禁止房东收取额外按金,租房按金不可超过相当于两个月的租金。之前房东往往会要求租客拿出相当于数月租金的保证金,对于许多人来说是沉重的负担,这项举措将进一步“提高租房的可及性”。



新租赁法还修改了有关租房违约的条款,以保障弱势群体的利益。当租客交不起房租,面临强制驱赶时,公共部门将进行一定的干预和协调,让被驱赶者得到安置。



法国:限价令遏制房租暴涨

 

法国作为欧洲国家里租房比例最高的国家之一,在法律都相当健全的众多欧洲国家中,房产市场的法律体系仍然可圈可点。不仅非常注重保护弱势群体,也致力于房东和租客的利益平衡。

 

法国房屋出租分为不带家具出租(Location Vide)和带家具出租(Location Meublée)两种类型,合同期内均不准随意涨价,否则要接受房租费两倍的罚款。



2014年,法国房租增幅超过通胀率两倍。因此法国政府在2014年3月颁布了《住房出租买卖管理与城建翻修规划法》,以规范和控制房租上涨。

 

法律明确规定了房东收取租金的范围,不得比当地平均参考价高出20%,也不得比参考价低30%。此外,房屋加装电梯、改造花园等费用,不能成为房租涨价的理由。



2015年8月1日起,新租房管理法首先在租金暴涨的巴黎市生效。“房租限价令”成效显著,巴黎三分之二的房租下降50到100欧元不等,余下的三分之一降幅高于100欧元,最高下降240多欧元。

 

2017年,巴黎行政法庭在一项判决中取消了巴黎市的“房租限价令”,理由是“房租限价令”应该在整个巴黎都市圈实行。面对巴黎房租的再度暴涨,法国政府也在2018年积极探索解决方案,将恢复限价令提上日程。



除了限价令,新租房管理法还延续了一项历史悠久的人性化法令——禁止冬季驱逐租客(Trêve hivernale)。每年的11月1日到次年的3月31日,即使是欠租的租客,也享受整整五个月不被驱逐的合法权利。

 

在其他季节,租房体系则正常运转。根据法律规定,房东和租客应在合同中标明,迟交房租将遭受高达房租30%的处罚,以保障房东的合法权益。



租房占据了法国整个住房市场44%的份额,而投资置业则是法国住房市场的另一大发展动力。在法国,“低收入者租房,高收入者买房”已成为了约定俗成的惯例。


说到法国的房产市场,以成熟且规范、房产市场几乎没有泡沫而闻名全球。近年来巴黎等热门旅游城市的房产市场持续稳定上涨,进一步吸引了全球投资者的目光。这也是因为法国地产有着独特的投资优势。

法国房产市场的投资优势

法国作为全球最受欢迎的旅行目的地,拥有强大的文化软实力。2017年,法国以2.575万亿美元的GDP,在国际货币基金组织(IMF)年度世界经济体中排名全球第五,经济竞争力有目共睹。


法国房产市场更是很早就建立了保护性的法律体系和公证人制度,加上国家和政府对于房产投资的鼓励,房市增长稳定,投资前景十分光明。


 稳定增长的房产市场 

 

法国房地产市场近十年来稳定增长,过去十年房产交易增长率为22%,近三年来增长率高42%。2017年的房地产交易共为法国政府创收325亿欧元。

 

据《费加罗报》报道,2018年巴黎房价涨幅相比2017年(+8.7%)略为减弱,但仍然高达7%,截止2018年底巴黎市每平米的房价更是达到9600欧元。持续且稳定增长的楼市是投资回报的强有力保障。



 严谨透明的公证人制度 

 

法国的一切不动产交易中,有这么一种角色——“公证人”。公证人是法国公务员,负责从法律的角度保障房产交易的安全,保障投资者的各项权益受到法律保护。

 

法国公证人制度成熟、规范且透明,尤其能够保障外国投资者与法国本土投资者享受同等购房权益,由此可见法国吸引外国投资者的积极态度。



 法国旅游房产的优势地位 

 

法国以每年超过8000万的游客数量常年蝉联世界第一旅游目的地,旅游业占法国GDP的7.3%。即将到来的巴黎2024年夏季奥运会,也将促进法国旅游业进一步繁荣发展,并带动巴黎地区及其周边房价升温升值。



法国的旅游地产,近年来也成为高净值人群投资的最佳选择之一。法国政府为鼓励其发展,推出了多重税收优惠。

 

度假房产的购买者可享受非职业带家具出租者(LMNP)的特殊身份,并享受相应的个人所得税优惠。购房者每年需要缴纳的仅剩少量的土地税,最大程度地保障了投资者的收益。



尽管欧洲房东在涨租金上会受到诸多限制,不过法律只是限制房东不能随意乱涨租金,政府并不会干涉租金合理范围内的涨幅。

 

也正是因为成熟的法律和政策对房屋出租的保障,才能推动房产市场稳定发展,让房东和租客都能受益。

 

尤其是法国拥有健全的房产法律体系,国家税费优惠对海外投资者一视同仁,房产市场稳步增长,有着诸多其它国家不可比拟的优势。因此我们建议,在考虑投资海外房产以分散投资风险之时,可以将注意力更多聚焦到法国房产市场上。

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