70年前,法国旅游地产是如何兴起的?

2020-09-17

一直以来,法国是公认的世界旅游大国。


根据法国统计局INSEE的数据,2018年,法国旅游产业消费占GDP约7.4%,是法国的支柱产业。


图片来源:联合国旅游组织 UNWTO
International Tourism Highlights 2019 Edition


不仅如此,大多数法国人喜好度假,每年法国假期,大批法国人的身影会出现在世界各大知名旅游目的地。


如今,度假理念也已经深入法国的每个家庭,家庭度假几乎成为法国的一大习俗。


与此同时,成熟的家庭旅游度假市场,也相应地推动了法国旅游地产行业的发展。


然而,法国的旅游地产产业,在70年前,甚至连概念都没有。


那么,法国的旅游地产行业究竟是如何一步步从无到有,从有到兴的呢?


30年经济黄金期


首先,大家都知道,旅游文化等产业,都离不开经济的发展。


法国也不例外。


在上世纪四五十年代,正值欧洲战后复兴时期,大量的新行业新技术被创造出来,加上凯恩斯主义鼓励消费,让欧洲经济持续繁荣


这段时期(1945年-1975年)被称为30年经济黄金期。



图片来源:caradisiac.com


这一时期,就业充分,经济蒸蒸日上,欧洲几乎每个家庭都配有轿车,大量中高产家庭手中拥有大量财富积累。



战后一代中产阶级度假需求旺盛


因为经济的繁荣,加上欧洲战后的婴儿潮影响,欧洲诞生了一批数量庞大的中产家庭。


上文已经提到,每个中产家庭都拥有大量的财富积累,社会主流声音又鼓励大家消费。


但另一方面,几乎所有中产家庭的日常需求都已经满足,钱无处可花了,还有哪里能够创造新消费需求呢?


答案是,旅游和度假!


30年黄金时期法国的家庭度假
图片来源:<C'était comme ça en France...
1945-1975 ; les trente glorieuses>, 作者:
Armelle Oger


随着家庭和个人对旅游需求的不断增长,延长每年带薪假期和公休假的呼声就越来越高。


带薪假期最早起源于1936年的法国。


为庆祝带薪假期的诞生而制作的纪念邮票
图片来源:cohesio.net


其实,早在上世纪40-50年代,法国就已经将每年企业员工的法定带薪假期提高到3周(15天)。


图片来自网络


然而,到了60年代,对度假热情高涨的法国人而言,3周是远远不能满足的。


于是,法国法定带薪假期在这一时期被调高至每年5周(25天)。


每年带薪假多出来两周,法国家庭就更喜欢花假期时间去度假,进一步刺激了旅游业的发展。


分区度假兴起


上世纪60年代,法国的旅游业逐步开始火热。


为了适应旅游业的快速发展,同时为了缓解假期期间度假区人满为患和交通拥堵的局面,法国人创造性地发明了分区度假(Zonage)。


法国分区度假示意图
图片来源:巴黎人报 Le Parisien


分区度假最早起源于学校假期,是为了防止学生暑假与夏季热门度假时间产生冲突。


之后,这一规则被扩展到整个法国,并有效地分流了热门度假时间的人流,让法国旅游产业发展更加稳定合理。


图片来自网络


分区度假最早只将法国分为两个区,1971年后被重新规划为三个区。


因为规划合理,法国有效降低了热门假期人流聚集情况的产生,客观上优化了旅游度假体验,进一步带动了旅游业的繁荣。


亲近自然度假方式的兴起


枯燥乏味的日常工作和钢铁水泥包围的都市生活,让法国家庭对城市产生了厌恶。


于是,在假期,前往乡村、海滨和山区,拥抱自然、亲近自然成为当时的潮流。

山地度假村,1982
图片来源:VTF <Le blog VTF vacances>


而且,结合假期延长,越来越多的法国家庭愿意花更长的时间待在某个旅游胜地享受度假时光。


因此,旅游地产为了满足这一需求,应运而生。


比如,旅游地产行业的领军者PVCP集团,就是较早在滑雪度假胜地阿沃里亚兹(Avoria)建造滑雪度假村的先行者。


PVCP集团旗下阿沃里亚兹无车滑雪度假村 1967年建造


在这些度假村中,会为每个房间或别墅配备厨房,浴室,折叠床等,专门为家庭一周左右的度假需求而设计。


法国度假村度假者,1978
图片来源:VTF <Le blog VTF vacances>


通常,每个度假村都会选址自然风景区附近,甚至紧邻山区、大海或湖泊,满足家庭自然出游的需求。


Le Pigneroux度假村 – Savines-le-Lac,1975
图片来源:VTF <Le blog VTF vacances>


当时,山地徒步、山地骑行、海滨日光浴、野外漂流、滑雪等亲近自然的活动成为中高产阶层热切追捧的项目。


山地徒步,1992
图片来源:VTF <Le blog VTF vacances>


相比于传统的酒店,度假村可入住的人数更多,设施更齐全,价格更亲民,性价比更高,自然就成为当时家庭度假的不二选择。


政府一系列税收优惠


法国旅游地产行业的繁荣,还离不开政府的政策支持。


随着越来越多的度假村在法国遍地开花,法国政府也借机出台了一系列针对旅游地产的减税政策。


图表和数据来源:KPMG 《2017法国酒店业研究报告》


首先,1983年,法国旅游地产模式正式被确立。


紧接着,包括Périssol法案、ZRR法案在内的一系列旅游地产优惠法案相继确立。


其中,LMNP(非职业带家具出租者)制度具有代表性。


图片来自网络


LMNP制度于1949年实施,法国政府允许将其租金收入视为BIC(工商收益)收入而不是作为地产收入。


也就是说,作为非职业带家具情况的出租人,可以享受到相应的减税及免税政策。


作为LMNP的受益者,可以享受如减免相应的个人所得税、房租收入税几乎为零、如果可委托专业的房产运营公司进行出租,可以申请返回高达20%的购房增值税等优惠。


一系列大幅度的减税优惠,让法国在上世纪80年代起,掀起了投资旅游地产的热潮,并一直延续至今。

图片来源:KPMG 《2017法国酒店业研究报告》  


如今,法国旅游地产规模已经相当庞大,旅游地产行业发展成熟。


海滨和山区自始至终都是旅游地产的主流,两者占比总和超过65%。


旅游地产至今依旧是法国的热门地产投资类型,受到海内外各国投资者的追捧。


PVCP作为欧洲旅游度假领军集团,为大家精选并推荐以下两个重磅旅游房产项目。


法国热门旅游度假房产推荐


多维尔五星级杜克半岛公寓二期   游艇港公寓


多维尔五星级杜克半岛公寓是PVCP集团旗下高端度假品牌Pierre &amp; Vacances Premium新作。


项目所在的杜克半岛,坐拥诺曼底海岸最完美的位置之一,位于多维尔和特鲁维尔两座奢华海滨城市之间。

项目实景图

一室一厅高品质公寓

面积约35.3m²-45m²

售价约36万-47万欧元

(不含购房增值税及车位价格)

所有户型均有私人停车位

二期最后库存机会



波尔多阿德吉奥酒店式公寓 


Adagio阿德吉奥酒店式公寓品牌,是欧洲旅游度假领军集团PVCP集团雅高酒店集团合资打造的品牌。

图片来自网络

项目位于波尔多市北部新区Chartrons,紧邻Chartrons的游艇港(Port de Plaisance),与波尔多新区地标建筑“葡萄酒城”“波尔多新桥”隔港相望,是波尔多罕有的投资标的。


项目外景示意图


项目承袭阿德吉奥酒店式公寓一贯风格,以酒店式公寓套房为主,均为精装修,保持阿德吉奥一贯的简约、商务、温馨风格。


阿德吉奥酒店式公寓内部示意图


房型:双床至四床酒店套房

居住面积18-36平方米 

(实际使用面积,无公摊)

投资总价约13万欧元-25万欧元

首付约35万人民币

后续根据工程进度支付尾款

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