法国买房必看,如何利用LMNP制度获益?

2018-10-11

衡量一个国家对于投资环境的态度,是海外房产投资的重中之重。在法国,不仅有健全的房产买卖公证人制度,还有LMNP税收优惠政策。


法国作为全球最受欢迎的旅行目的地,拥有强大的文化软实力。近年来,受英国脱欧等欧洲大事件影响,法国或将成为欧洲下一个金融中心。


2017年,法国以2.575万亿美元的GDP,在国际货币基金组织(IMF)年度世界经济体中排名全球第五,自2013年以来首次超过英国。法国还被《经济学人》周刊评为2017年度国家,经济竞争力有目共睹。

 

因此国内高净值人群和新中产群体,在考虑投资海外房产以分散投资风险之时,也把越来越多的注意力聚焦到法国房产市场上。

 

不仅如此,法国还是欧美发达国家之中,少有的对海外投资者持积极态度的国家,并且有着诸多其它国家不可比拟的优势。

稳定增长的房产市场

法国房地产发展近年来持续走高,2017年的房地产交易共为法政府创收325亿欧元。截至到2018年2月底数据,法国近12个月的旧房交易量就高达96.5万笔。

 

巴黎房价的年涨幅甚至超过7%,而据莱坊(Knight Frank)预测,2018年巴黎房价有望飙涨9%。持续且稳定增长的楼市是投资回报的强有力保障。


巴黎房价,从1995年的2000欧元/平方米

涨至如今9000多欧元/平方米,可谓暴涨近350%


保障房产交易安全的公证人制度

法国的一切不动产交易中,有这么一种角色——“公证人”。他们负责从法律的角度保障房产交易的安全,保障投资者的各项权益受到法律保护。



法国公证人制度成熟、规范且透明,尤其能够保障外国投资者与法国本土投资者享受同等购房权益,由此可见法国吸引外国投资者的积极态度。

LMNP之下的税赋优惠

法国旅游业相当发达,2017年共接待外国游客近8900万人次,创历史新高。法国政府为鼓励旅游房产的发展,先后推出各项优惠政策,其中就包括LMNP制度。

 

在法国,有这样两种房屋出租形式:“不带家具出租房屋”和“带家具出租房屋”。所谓带家具出租房屋,即在出租时,房屋中必须有满足房客基本生活需求的家具。比如床,衣柜,灶台,冰箱和暖气等。



通常业主还会配备更为丰富的家居用品

如被子被单等,以便租给短租游客


LMNP,全称是La location en meublé non professionnelle,指的是非职业性带家具住房出租


LMNP具体的税赋优惠 


LMNP于1949年实施,法国政府允许将其租金收入视为BIC(工商收益)收入而不是作为地产收入。也就是说,作为非职业出租人,可以享受到相应的减税及免税政策。

  • 减免相应的个人所得税

  • 房租收入税也几乎为零

  • 作为投资型房产,无需业主承担住房税

  • 折旧部分可被用于减税申请,长达5年之久

  • 如果是旅游房产这一类房产投资,投资者可委托专业的房产运营公司进行出租,凭此申请返回高达20%的购房增值税



如此一来,购房者每年需要缴纳的仅剩少量的土地税,最大程度地保障了投资者的收益。因此非职业性带家具住房出租,被视为在法国投资房产并获利的最好方式



以法国Pierre & Vacances-Center Parcs集团旗下一套15万欧元(免增值税购房)的旅游房产为例,投资者购房即签订十年商业可续租约,每年净租金回报率为4%的情况下,年租金净收益为6000欧元。与此同时,业主可享受无忧托管,0管理和维护费用,并得益于LMNP政策,可享受个人所得税减免等投资优惠。


LMNP的满足条件 


申请非职业出租人,投资者至少需要满足以下1个条件:

1、没有为房产出租业务在工商登记处注册的纳税人

2、已在工商登记处注册,但年租金收益额少于23000欧元,并且/或者少于其总收入50%的纳税人

来源:Immo Plus


 

LMNP优势总结 


综合而言,旅游房产是投资者投资法国房产的上佳选择。一来可以免交20%的购房增值税;二来可以享受LMNP身份的税额优惠;三来可以借势法国发达的旅游业保障租金收入。

 

再加上法国购房是永久产权,这对于外国投资者而言也是一大优势。2017年,房地产投资者在法国投资达270亿欧元,相比上年增加了31%。

 

LMNP体系表明了法国政府对于房地产市场的扶持力度,以税额优惠的实际行动打造欣欣向荣的房产投资环境,保障投资者的获益回报。



国家和政府从宏观角度出发鼓励房产投资环境,是在以一国之形象去降低投资门槛。法国向来支持房地产市场的发展,像今年大力推进的首轮住房税改革,也是为了减免房产带来的经济压力。

 

而柏林新西兰接连限制外国人投资房产、英国亦可能推出海外购房限令,这些限制政策,对于外籍投资者既提高了投资门槛,也会提高投资成本、打击投资者信心。



选择海外房产投资,一定要考察各个国家对于房产市场的态度以及对外籍投资者的税收政策。最友好最鼓励的国家,毫无疑问是外籍投资者最心安的投资目的地。


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